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美国利率大幅下滑,为何按揭成本下降迟缓?

美国利率正在直线下降,但按揭贷款成本却没有如此快速地下滑。

利率下降对房地产市场通常是福音,因为按揭贷款利率一般会随之调低,使借款人可以按更低的月供成本购房或对现有按揭贷款进行再融资。但事实上,他们并没有感受到近期利率下降带来的全部好处,这也是房地产市场在过去一年里依然冷清的一个原因。

纽约Family First Funding LLC的按揭贷款经纪人及银行家Melissa Cohn称,最近几个月她一直在努力抑制客户对按揭贷款利率能降到多低的期望。

她说:“许多人听到利率应该到多少的传言,就带着不合理的期望来了。”

按揭贷款利率与美国10年期国债收益率密切相关。但6月底以来,美国10年期国债收益率下跌了大约0.4个百分点,而平均按揭贷款利率降幅不到0.1个百分点。根据Dow Jones Market Data,美国10年期国债收益率与按揭贷款利率之差接近逾七年来的最高水平。

根据联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称﹕房地美)的数据,上周的30年期固定利率房贷平均值为3.65%。这是今年以来最低的房贷利率之一,不过该利率在最近几个月出现幅度较大的波动。

房贷行业的管理人士、交易商和投资者通常会将10年期美国国债收益率与30年房贷利率之间的息差视为房贷市场健康状况的晴雨表。

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该息差在2008年金融危机爆发时急剧扩大,当时美国国债收益率大幅下滑,但房贷发放机构调整利率的速度却比较缓慢。

近期以来,该息差反映的情况是,借款人对房贷的强劲需求正在超出该行业提供房贷的能力。在去年房贷需求下滑时,很多金融机构缩减了房贷业务,因此当前的需求正令它们的放贷能力吃紧。

经纪自营商FTN Financial房贷业务策略部门的负责人Walt Schmidt表示:“当上述息差扩大时,银行可以赚得更多,而借款人无法获得本应享受的低利率。”

Schmidt称,如果银行为了获得更多生意而被迫与其他同业竞争,那么借款人与银行的关系就会发生快速逆转,从而使消费者获得讨价还价的能力。几周前就发生了这种情况,当时美国国债收益率出现跳升,与房贷利率之间的息差收窄。

当前的息差水平表明,房贷发放机构现在无需为招揽业务而给出像前一段时间那么大的利率下调优惠。许多银行表示,即使在不紧随美国国债收益率走势下调所发放房贷利率的情况下,现在的房贷需求需求也很旺盛。尽管住房销售情况较为平淡,但许多去年以较高利率申请房贷的借款人已经在以更低的利率进行再融资。

放款机构以较高的利率放贷时,通常会在每笔贷款上赚得更多,这一趋势或可提振第三季度利润。摩根大通公司(JPMorgan Chase & Co., JPM)、富国银行(Wells Fargo & Co., WFC)等拥有庞大抵押贷款业务的大行定于下周发布财报。

去年很长时间里抵押贷款利率都在上升,令再融资需求出现萎缩,许多信贷机构不得不削减业务并裁员。尽管今年利率走势发生了逆转,但到目前为止,他们仍不愿再度大规模招聘。

骏利亨德森投资(Janus Henderson Investors)的美国证券化产品主管John Kerschner表示:“如果利率维持在低位,他们将开始招人,但他们不能也不想一夜之间就这么做。他们现在所做的基本是通过不把自己的贷款利率下调同样那么多来管理供给。”

另一个让抵押贷款利率与美国国债收益率相比保持在较高水平的因素是:投资者正要求抵押贷款支持证券为其带来更多收益。当利率下降时,更多的人会进行房屋再融资,并清偿现有的抵押贷款,这意味着抵押贷款支持证券的投资者会失去部分收入流。

为了弥补这些损失,投资者往往会要求抵押贷款支持证券为其提供更高回报。这反过来令抵押贷款利率下降速度变慢,因为当利率更高时,投资者可以赚到更多。

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